Un marché et un parc d’immobilier d’entreprise attractifs en Ile de France

Le marché de l’immobilier d’entreprise en France est entré depuis le milieu des années 1990 dans l’ère de la financiarisation. Autrefois valeur patrimoniale, l’immobilier est aujourd’hui géré comme un actif financier rapportant revenus locatifs et plus-value à la revente. Le marché est mondial et les investisseurs de deux sortes : les institutionnels (compagnies d’assurance, caisses de retraite et fonds de pension) et les « opportunistes » (sociétés foncières et immobilières) à la recherche d’une rentabilité plus élevée. Dans ce contexte, les entreprises optent de plus en plus pour la location de produits immobiliers standardisés : immeubles de grande hauteur (IGH) et campus pour l’immobilier de bureaux, centres commerciaux et retail park pour le commerce, parcs logistiques. Les entrepôts intéressent également les investisseurs, ainsi que de nouveaux produits comme les résidences hôtelières. Malgré le ralentissement de la croissance, les volumes financiers investis sont considérables. La France, et particulièrement l’Île-de-France, sont très attractives pour les investisseurs du fait de la qualité, de la variété de l’offre et de la transparence du marché immobilier. En 2014, l’Île-de-France a concentré 71 % de l’ensemble des montants engagés dans l’hexagone sur un total de 17 milliards d’euros en France. Le marché est dominé par l’immobilier de bureaux (trois quarts des acquisitions), suivi par le commerce. Si la majorité des investisseurs est française, le marché est très internationalisé (Européens puis Américains). Enfin, le secteur de l’immobilier tient une place importante dans l’emploi régional : 300 000 personnes selon la chambre des notaires, qui évoque une « véritable industrie immobilière ». Le parc immobilier participe également du rayonnement francilien. Avec 52,6 millions de m2 , le parc de bureaux est le premier parc immobilier d’Europe devant celui du Grand Londres : il accueille la moitié de l’emploi total francilien et témoigne de la forte concentration des activités tertiaires. La spécificité du marché francilien réside dans la très grande diversité de l’offre proposée, tant en termes de typologie que de localisation. Les coûts immobiliers supportés par les entreprises sont par ailleurs très compétitifs au regard des autres métropoles de rang mondial. L’Île-de-France dispose également d’un parc de zones d’activités diversifié : 1 300 opérations totalisant près de 30 000 ha bruts et 1 million d’emplois. Les grandes mutations économiques, la mondialisation des marchés, la tertiarisation de l’économie, la concurrence internationale, mais aussi le rôle de la normalisation internationale croissante, ont concouru, ces dernières années, à une évolution rapide de la demande des entreprises. Une nouvelle génération de parcs d’activités se développe, qu’il s’agisse de parcs d’affaires, opérations de prestige, « produits » haut de gamme, présentant des immeubles de standing pérennes et une gamme complète de prestations et de services intégrés, ou de parcs d’activités mixtes ou spécialisés tels que les zones logistiques. Ainsi, Écopôle à Combs-la-Ville/Lieusaint, le parc d’activités Aerolians Paris à Tremblay-en-France, le projet de parc d’affaires Triangle de Gonesse, ou encore le QOX sud à Palaiseau. Sous l’effet de la double tendance à l’externalisation de l’activité logistique par les entreprises d’une part, à la professionnalisation de l’activité de construction, d’autre part, le parc d’entrepôts francilien s’est très largement renouvelé et déconcentré en grande couronne depuis la fin des années 1990. Les produits immobiliers ont évolué faisant la part belle aux entrepôts classe A et aux parcs logistiques. Avec un parc de 17 millions de m² d’entrepôts, l’Île-de-France est le premier marché logistique national. Les mutations économiques et sociétales ont profondément transformé le commerce. Paris est un pôle d’attraction métropolitain qui attire des consommateurs du monde entier : grands magasins, magasins de luxe et grandes artères commerciales concentrent la fashion à la française. Dans le reste de la région, une dizaine de très grands centres commerciaux allient commerces, restauration et de plus en plus les loisirs. Le centre commercial des Quatre Temps est le plus fréquenté d’Europe. De nouveaux concepts se développent, notamment : commerce d’itinéraires autour des gares et des aéroports, et outlets implantés en périphérie, le long des grands axes routiers. La dynamique de création et de renouvellement est forte : entre 2005 et 2014, 360 000 m² de surface de vente ont été autorisés en moyenne par an.